5 трендов управления недвижимостью в 2023 году глазами реалиста

По итогам 2022 года рынок коммерческой недвижимость просел не так сильно, как ожидали аналитики в середине апреля. Объем инвестиций в сектор недвижимости снизился на 8 % по отношению к 2021 году. Цифра значительная, но катастрофы не произошло.

Сложнее всего пришлось торговым центрам. Они потеряли порядка 28% ритейлеров, что привело к росту свободных площадей. По пессимистичным прогнозам в 2023 году этот показатель для торговых центров может вырасти до 20%. Для других участников рынка прогнозы более оптимистичны, однако и им стоит ждать падения спроса на услуги аренды.

В этой статье мы подготовили небольшую подборку трендов, которые на наш взгляд будут актуальны для рынка недвижимости в 2023 году. Именно эти тренды помогают найти новые источники роста в ситуации уменьшения арендной ставки.

Отказ от революционных решений в пользу проверенных временных, но отечественных

Оглядываясь из 2023 года назад в прошлое, можно с удивлением заметить, что еще пару лет назад будущее казалось намного ближе, чем сейчас.

В 2021 году застройщики активно обсуждали создание российских BIM — информационных моделей для упрощения проектирования, строительства и эксплуатации зданий. Таже параллельно рос интерес к цифровым двойникам.

В 2023 году ситуация изменилась, ожидания отрасли стали более реалистичными. Дискуссии вокруг BIM показывают, что реализация данной технологии требует более тесной координации между инженерами, строителями и представителями ИТ. Кто-то вообще считает, что BIM не имеет смысла за узкими рамками строительного проектирования.

На сегодняшний день BIM — это хайп. Модель делают проектировщики, и им все равно, как будет реализована стройка, поскольку они ориентируются на законы проектирования. Поэтому BIM-модель, которая выходит из проектного института, абсолютно не годится для жизни: в ней не учтены процессы строительства

Евгений Бузлаев

В любом случае до появления российской технологии BIM еще очень далеко, ведь у отечественных ИТ-компаний пока нет нужной экспертизы, а западные начали уходить с рынка после февраля 2022 года. На этом фоне цифровой двойник здания, для которого BIM является одним из существенных элементов, выглядит делом очень далекого будущего.

В суровом настоящем приходится выбирать те технологии, которые обещают быстрый возврат инвестиций. В условиях кризиса это прежде всего решения для автоматизация бизнес-процессов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, а также решения для управления контрактами.

Как ни странно, но 2023 год — это самое удобное время для внедрения таких решений. Если в 2017 году цикл внедрения тех же CAFM-систем составлял порядка 8-12 месяцев, то сейчас аналогичного класса системы можно внедрить за 2 недели. Если это сделать правильно, то можно за год сэкономить порядка 10% бюджета на ремонте, а это миллионы рублей.

Гибкое управление контрактами

В 2023 году возрастет количество договорной работы. Этому, вероятно, будет способствовать несколько факторов:

• Падение арендных ставок вынудит собственников регулярно пересматривать условия контракта, а также более строго контролировать исполнение обязательств со стороны арендодателей.
• Выкуп освободившихся площадей также увеличит количество договорной работы и согласований.

Как следствие, автоматизация бэк-офисных процессов — один очевидных источников роста и сокращения издержек.

Изменение модели обслуживания зданий

Рынок эксплуатации объектов недвижимости консервативен и привык к планово-предупредительным ремонтам, в то время как в других странах переходят к предикативной модели обслуживания.

Такой переход, конечно, способен принести свои плоды, но он требует расширения технологической базы, основанной на доступностных IoT-устройствах, а в России с этим проблемы. Кроме того, даже внедряя подобную технологию все равно остается нерешенным вопрос, как перестроить под нее модель бизнес-процессов, связанных с работой технического персонала на объекте недвижимости.

Все же сложившуюся модель проведения планово-предупредительных ремонтов стоит пересмотреть в сторону более мобильного обслуживания, поскольку оно обходится собственнику дешевле.

«По моей оценке рынок недвижимости достаточно инертный, все собственники имеют долгосрочные договора аренды, и рынок несильно склонен к изменениям. Если все становится вдруг резко плохо, когда закрываются торговые центры, то управляющие компании и собственники будут вынуждены переходить к модели обслуживания силами выездных бригад, которые перемещаются от объекта к объекту и сокращают стоимость обслуживания в 3–4 раза

Алексей Бугаев на «Простоев.НЕТ»

Для внедрения такой системы обслуживания зданий опять же логично использовать средства автоматизации управления активами, иначе вряд ли получится отказаться от традиционной модели, когда на объект недвижимости высаживается десант техников. Чтобы отказаться от этой модели выделить именно те зоны, от которых непосредственно зависит ликвидность актива в ближайшие 5 лет, а это предполагает введение определенной системы учета.

Мобильные приложения, QR-коды и RFID-метки

Тренд, который не теряет своей актуальности. Вроде бы смартфоны достаточно распространены, чтобы улучшить с их помощью реализовать новые методы обслуживания зданий, однако на практике это происходит очень медленно.

Причина банальна — на нижних операционных уровнях, где находится рядовой технический персонал, смартфоны есть далеко не у всех. Часто то, чем пользуются техники, это недорогие или устаревшие мобильные телефоны, которые не отличаются высокой производительностью.

Разработка мобильных приложений для пользователей, которые не привыкли к мобильными устройствами, вызывает определенные трудности. Такие приложения должны быть достаточно эргономичными и понятными, чтобы в них можно было разработаться за пару минут, даже не имея на то никакого желания. В качестве альтернативы можно использовать еще RFID-метки, или транспондеры, поскольку это достаточно дешевые и простые устройства для поддержки бизнес-процессов.

Что же в итоге дают мобильные технологии владельцу недвижимости?

• автоматизация сопутствующих процессов — управление имуществом, клинингом, рабочими местами и т.д.
• увеличение производительности труда,
• повышение прозрачности работы наемного персонала,
• дополнительная информационная поддержка для технических бригад,
• возможность получать более детализированные отчеты.

Благодаря внедрению мобильных решений персонал сможет делать больший объем работы без потери качества, что в итоге уменьшит затраты на эксплуатацию объекта недвижимости. Кроме того, те же RFID-метки открывают новые способы взаимодействия с клиентами коворкингов, которых даже после окончания пандемии COVID-19 становится все больше и больше.

Упор на безопасность

В конце 2022 года можно было наблюдать печальную картину, когда каждый день газеты начинались с заголовка о крупном пожаре. Весь год горели крупные торговые центры и склады. Проблема приобрела такой размах, что в СМИ начали появляться статьи от экспертов с детальным разбором происходящего. Мы также опубликовали небольшой обзорный материал на эту тему.

В 2023 году владельцам собственности придется усилить контроль за службами безопасности зданий, а также оптимизировать часть своих бизнес-процессов, связанных, например, с плановыми обходами и проведением пожарного аудита. Лучший способ это сделать — внедрить системы, которые позволяют структурировать активы таким образом, чтобы контролировать наиболее уязвимые участки в безопасности.

С этим отлично справляется система «Моё здание», в которой активы связана с конкретной группой бизнес-процессов.

Заключение

Конечно, 2023 год будет непростым для отрасли, однако катастрофы не случится, как не случилось ее в 2022 году, поскольку в целом данный сегмент рынка наиболее устойчив к внешним изменениям, а эпидемия COVID-19 и без того заставила многих собственников искать новые бизнес-модели. Российский рынок недвижимости так или иначе адаптирован к кризисам.

В 2023 году логичней сделать ставку на оптимизацию бизнес-процессов и импортозамещение информационных систем, для чего открылось новое окно возможностей. Собственник может пересмотреть часть своих ключевых бизнес-процессов и выбрать под них новые, более подходящие, а главное относительно недорогие российские системы.