Организация планово-предупредительных ремонтов (ППР)

Как организовать планово-предупредительные ремонты зданий с минимальными затратами?

Если коротко, нужно составить реестр объектов эксплуатации, описать технологические карты для каждой группы объектов и уже на основе технологических карт создать график планово-предупредительных ремонтов. В теории все просто, но на практике трудно выполнимо. Разбираемся, кто виноват и что делать?

Что мешает управляющим компаниям работать эффективно?

В управлении недвижимости существует неписаный закон: работы всегда больше, чем денег.  Для этого существуют объективные и субъективные причины:

• строительство зданий без учета последующих эксплуатационных расходов;
• сравнительно небольшие бюджеты на плановые ремонты;
• отсутствие технологических карт и стандартов обслуживания объектов недвижимости;
• отсутствие квалифицированного персонала;
• отсутствие четкой методологии организации ремонтных работ;
• невозможность контролировать объем и качество выполненных работ.

Здесь одна проблема тянет другую. Владелец здания, построенного без учета дальнейшей эксплуатации, с каждым годом тратит все больше денег на капитальные ремонты. Например, в здании неудачно спроектирована система вентиляции: воздух приходится прогонять по вентиляционным шахтам с помощью дорогостоящего оборудования, которое без регулярного ремонта через пару лет полностью выходит из строя. Владелец нанимает управляющую компанию, которая заходит на объект и быстро понимает, что цена контракта не соответствует объему и сложности работ. Оборудования много, технической документации на него нет или она плохо систематизирована, как обслуживать технику — непонятно. Нужно нанимать инженеров, но из-за ограниченных бюджетов приходится экономить уже на квалификации рядовых исполнителей. В итоге инженер вынужден разбираться с оборудованием, параллельно составлять график ТО и контролировать работу ремонтных бригад с низкой исполнительской дисциплиной.

В идеале проблему лучше решать еще на этапе проектирования сооружения, но для этого нужно внедрять методологию жизненного цикла объекта недвижимости с опорой на концепцию устойчивой архитектуры. Однако это дело отдаленного будущего.

Что же делать управляющей компании прямо сейчас? Четко планировать свои действия и ресурсы, а для этого нужно выстроить систему учета оборудования, которая будет реально приносить пользу.

• 40% успеха — это наличие технологических карт для каждого типа оборудования;
• 5% успеха — профессиональные качества обслуживающего персонала;
• 10% успеха — верно расставленные приоритеты со стороны владельца недвижимости;
• 45% успеха — организация самих планово-предупредительных ремонтов.

Как в 2 раза повысить эффективность планово-предупредительных ремонтов?

Прежде чем составить график плановых ремонтов, нужно составить реестр оборудования и других объектов, подлежащих обслуживанию внутри здания. Однако это не должно быть простое перечисление активов. Уже на начальном этапе важно структурировать информацию, чтобы в дальнейшем ее было удобно использовать при планировании и организации ремонтных работ.

Для этого создаем матрицу Facility Management:

• здание,
• этаж,
• помещение, 
• оборудование.

Матрица может иметь и немного другой вид. Например, участок, здание, помещение, оборудование. Верхнеуровневая структура информации всегда зависит от структуры активов и задач, которые стоят перед ремонтными бригадами, но в общем виде достаточно 4 указанных категорий.

На следующем этапе используют классификаторы инженерного оборудования для группировки учетных единиц. Стандартный классификатор инженерного оборудования состоит где-то из 200 категорий, однако важных с точки зрения ППР учетных единиц гораздо меньше. 

Как правило сложные агрегаты и установки выделяют в отдельные категории вплоть до того, что в одной категории может состоять всего одна учетная единица. К такому виду оборудования относят лифты, подъемники, фанкойлы, нагревательные установки и т.д.

Пример учетной карточки оборудования

Наименование

Классификация

Место установки

Количество

Тип/Модель

Производитель

Ответственное подразделение

Статус

Сервис

Балансовая принадлежность

Приоритет

Таких объектов учета в здании не так уж много, но именно на них приходятся основные операционные и капитальные затраты. Данной категории должно быть уделено максимальное внимание:

• обязательно наличие технического паспорта на каждый вид изделия,
• ведение технического журнала,
• наличие технологических карт. 

Краны, арматуру, датчики, переключатели, щитки и другое однотипное оборудование принято включать в состав более крупных учетных единиц, а именно в состав помещения, этажа, агрегата, технического узла и т.д.

Когда у владельца объекта недвижимости сформирована точная картина того, с чем предстоит работать, можно переходить к следующему этапу — составлению регламентов технического обслуживания.

Технологические карты — ключ к успеху ППР

Основой любого планирования ремонтных работ являются технологические карты с описанием, как и с какой периодичностью обслуживать тот или иной тип оборудования.

Счетчики водопотребления
Вид операции	Периодичность
Снятие и протоколирование показаний	ТО-1
Проверка целостности пломб, проверка наличия схемы установки узла по месту учета	ТО-1
Осмотр на наличие загрязнений, повреждений, ржавчины	ТО-1
Проверка целостности соединительных труб, выявление неисправностей в работе водосчетчика	ТО-5
Проверка работоспособности водозапорной арматуры для отключения фильтра	ТО-5
Очистка фильтра от отложений, песка и окалины с разборкой и ревизией	ТО-5
Замена или поверка водосчетчика	ТО-6

Для удобства периодичность выполнения работ делят на 6 категорий:

1. ТО1 – Ежемесячные операции
2. ТО2 – Ежеквартальные операции ТО1
3. ТО3 – Раз в 4 месяца + операции ТО2
4. ТО4 – Полугодичные + операции ТО3
5. ТО5 – Ежегодные + операции ТО 4
6. ТО6 – Операции, с периодом реже чем ежегодные

Для каждой категории оборудования существуют свои регламенты с разбивкой работ по срокам проведения. И тут возникает две проблемы:

• откуда взять технические карты под каждую группу оборудования?
• как составить оптимальный план-график работ, используя регламенты?

Можно нанять инженера, который проведет полную ревизию оборудования на объекте и составит технологические карты, но это очень долго и неэффективно. Во-первых, придется долго разбираться с документацией. Во-вторых, полный цикл ТО невозможно провести физически для всех элементов здания — всегда приходится чем-то жертвовать в пользу безопасности, надежности и экономичности обслуживания.

На что обратить внимание в первую очередь?

• Критически важные объекты и элементы инфраструктуры. Например, датчики противопожарной безопасности.
• Строгое соблюдения нормативов ТО для отдельных категорий оборудования. Например, обеспыливания приборных коробок в шахте лифта.
• Наиболее дорогостоящая с точки зрения капитальных ремонтов техника.

При этом ТО должно совпадать по срокам и месту проведения, чтобы экономно расходовать силы ремонтных бригад: не отправлять людей на разные объекты в один день, не распылять силы на разные виды ТО, не срывать сроки проведения ТО по критической инфраструктуре и т.д. Зачастую инженер просто физически не успевает составить настолько детализированный график планово-предупредительных ремонтов, чтобы учесть в нем все технологические операции с разбивкой по месяцам.

Автоматическое создание графиков ППР

При наличии технологических карт и систем автоматизации составить детализированный график ППР — не проблема.

Система Comindware Моё здание способна полностью создать график ППР на основе готовых технологических карт.  Инженеру, ответственному за участок, достаточно просто внести в систему список оборудования, а система сама рассчитает плановые сроки проведения работ с точностью до месяца или недели. На основе графика ППР инженер сможет автоматически создавать наряд-задания для ремонтных бригад и контролировать их работу.